Última actualización: 4 de octubre de 2026
El euríbor no da tregua: septiembre de 2026 ha cerrado con una media del 3,247 %, el nivel más alto desde julio de 2024, después de que el Banco Central Europeo subiera los tipos el 10 de septiembre —la segunda subida del año—. Para las hipotecas variables que se revisen ahora, el encarecimiento medio rondará los 1.000 euros al año. Y atención: octubre arranca ya por encima del 3,3 % y el BCE se reúne de nuevo el 28 y 29 de octubre.
- Euríbor de septiembre: 3,247 % (máximo desde julio de 2024).
- Hace un año estaba en el 2,172 %: más de un punto de diferencia.
- Revisiones de hipoteca variable: +1.000 €/año de media.
- El BCE se reúne el 28-29 de octubre; varios analistas no descartan una tercera subida.
- ¿Te toca revisión? Más abajo, cómo calcular tu nueva cuota.
Qué ha pasado: del 2,954 % de agosto al 3,247 % de septiembre
El BCE subió los tipos el 10 de septiembre en 25 puntos básicos (facilidad de depósito al 2,50 %), ante el repunte de la inflación —4,9 % en septiembre— y la tensión energética por la crisis de Oriente Medio. Es la segunda subida de 2026 y el mercado ya descuenta que podría no ser la última.
El euríbor, que se anticipa al BCE, llevaba semanas subiendo: de la media del 2,954 % de agosto al 3,247 % de septiembre, con valores diarios rozando el 3,33 %. El contraste interanual es contundente: en septiembre de 2025 el índice estaba en el 2,172 %.
El euríbor en 2026, mes a mes
El repunte no ha llegado de golpe. La media de marzo fue del 2,565 % y desde entonces el índice ha subido casi sin pausa: 2,747 % en abril, 2,804 % en mayo, 2,798 % en junio, 2,855 % en julio y 2,954 % en agosto. El salto de septiembre, de 0,293 puntos, es el mayor desde marzo.
Con algo más de perspectiva, el 3,247 % queda lejos del 4,149 % de septiembre de 2023, el pico del ciclo anterior, pero supera el 2,936 % de septiembre de 2024 y está más de un punto por encima del de 2025. Para quien firmó su hipoteca variable en 2025, con el euríbor cerca del 2 %, esta será la primera revisión claramente al alza.
Qué es el euríbor y por qué sigue al BCE
El euríbor a 12 meses es el tipo de interés al que un grupo de grandes bancos europeos declara que puede prestarse dinero a un año. Se calcula cada día hábil y, al cierre de cada mes, el Banco de España publica la media mensual oficial, que aparece en el BOE. Esa media es la que usan las escrituras de las hipotecas variables, no el dato diario.
Como el coste al que se financian los bancos depende de los tipos oficiales, el euríbor se mueve con lo que el mercado espera del BCE, y se adelanta a sus decisiones. Por eso subió durante agosto, antes de la reunión del 10 de septiembre, y siguió subiendo después. Desde el 16 de septiembre, los tres tipos oficiales están en el 2,50 % (facilidad de depósito), el 2,65 % (operaciones principales de financiación) y el 2,90 % (facilidad marginal de crédito).
Cuánto sube tu hipoteca: dos ejemplos reales
Sistema francés, hipoteca a 25 años, euríbor + 1 %:
| Capital pendiente | Cuota antes | Cuota tras revisión | Subida |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 483 €/mes | 540 €/mes | +56 €/mes (≈676 €/año) |
| 200.000 € | 966 €/mes | 1.079 €/mes | +113 €/mes (≈1.350 €/año) |
La media de las revisiones de este otoño se sitúa en torno a los 1.000 euros más al año. El impacto exacto depende de tu capital pendiente, tu diferencial y si tu revisión es semestral (peor ahora) o anual.
Para hacer la cuenta con tus datos, introduce el capital que te queda por pagar, los años que faltan y el diferencial de tu escritura. La calculadora compara la cuota con el euríbor de tu revisión anterior y con el de septiembre; puedes cambiar ambos si tu contrato usa otro mes de referencia.
Sistema francés, cuotas mensuales y mismo capital pendiente en ambos casos. Orientativo: tu banco aplicará el euríbor del mes de referencia de tu escritura y el capital real a la fecha de revisión.
Cómo se calcula la cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés de amortización: cuotas iguales durante cada periodo, en las que al principio pesan más los intereses y al final, el capital. En cada revisión el banco toma el capital pendiente, los meses que faltan y el nuevo tipo (euríbor más diferencial) y recalcula la cuota para que el préstamo termine en la fecha pactada.
Por eso la misma subida del euríbor no afecta igual a todo el mundo. Cuanto más capital queda y más años faltan, mayor es el golpe, porque una parte mayor de la cuota son intereses. Quien está en los primeros años de su hipoteca nota casi toda la subida; quien está a punto de terminarla apenas la percibe.
En los ejemplos de la tabla, el tipo aplicado pasa del 3,172 % (euríbor de septiembre de 2025 más 1 %) al 4,247 % (euríbor de septiembre de 2026 más 1 %). Con 100.000 € pendientes y 25 años por delante, la cuota pasa de unos 483 € a algo más de 540 € al mes.
Revisión anual o semestral
La escritura fija cada cuánto se revisa el tipo y qué euríbor se toma como referencia. Con revisión anual, quien revisa ahora compara el índice de hace un año (2,172 %) con el actual: un salto de más de un punto. Con revisión semestral, la referencia anterior suele ser la de hace seis meses, la de marzo (2,565 %), y el salto es de unas siete décimas.
Un ejemplo: 150.000 € pendientes a 25 años, euríbor más 1 % y revisión semestral. Con el euríbor de marzo, la cuota sería de unos 756 € al mes; con el de septiembre, de unos 812 €. Son 56 € más al mes, unos 674 € al año (para simplificar, con el mismo capital pendiente en ambas fechas). El salto es menor que en la revisión anual, pero quien revisa cada seis meses notará antes cualquier nueva subida: si el euríbor sigue alto en marzo de 2027, volverá a pagar más en la revisión de abril.
¿Qué hará el BCE? Próximas fechas clave
- 28-29 de octubre: reunión del BCE. La inflación al 4,9 % deja la puerta abierta a otra subida.
- Principios de noviembre: publicación en el BOE del euríbor oficial de octubre (octubre arranca ya en torno al 3,3 %).
- Las previsiones de Funcas sitúan el euríbor en el 2,92 % a cierre de 2026 y el 2,70 % a finales de 2027… si la inflación cede.
El BCE decide los tipos en función de la inflación del conjunto de la zona euro, no solo de la española, y su objetivo es situarla en el 2 % a medio plazo. Mientras la energía siga empujando los precios, lo más probable es que los tipos se mantengan altos durante el invierno. Una bajada a corto plazo solo llegaría con una moderación clara de la inflación.
Para quien tenga la revisión en los próximos meses, la referencia útil es la media que se va formando cada día. Si octubre cierra en torno al 3,3 %, como apunta el arranque del mes, las revisiones de noviembre serán algo más caras que las de octubre.
¿Qué puedes hacer si te toca revisión?
- Calcula tu nueva cuota con tu capital pendiente, diferencial y el euríbor del mes de referencia de tu contrato.
- Valora amortizar parcialmente: reducir capital ahora abarata todas las cuotas futuras (revisa comisiones por amortización).
- Compara una subrogación o novación: cambiar a tipo fijo o mejorar el diferencial puede compensar, pero haz números con las comisiones.
- Revisa los productos vinculados: seguros y tarjetas vinculados a la hipoteca pueden encarecerla encubiertamente.
Amortizar: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Si tienes ahorros y decides adelantar capital, el banco te dará a elegir entre bajar la cuota o acortar el plazo. Reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota alivia más el presupuesto de cada mes.
Un ejemplo con 150.000 € pendientes a 20 años y un tipo del 4,247 % (euríbor de septiembre más 1 %). La cuota es de unos 929 € al mes y, si el tipo no cambiara, se pagarían unos 72.900 € de intereses hasta el final. Con una amortización de 10.000 € hay dos caminos. Si se reduce la cuota, baja a unos 867 € (62 € menos al mes) y el ahorro total en intereses ronda los 4.900 €. Si se mantiene la cuota y se acorta el plazo, la hipoteca termina unos dos años antes y el ahorro sube a unos 12.400 €.
Antes de amortizar conviene no quedarse sin colchón. El dinero entregado al banco no se recupera, y una reserva para imprevistos de varios meses de gastos suele ser más urgente que adelantar capital, sobre todo si eres autónomo y tus ingresos varían de un mes a otro.
Qué comisiones te pueden cobrar
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, limita las comisiones de los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019. En las hipotecas variables, la comisión por amortizar anticipadamente no puede superar el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años, o el 0,15 % durante los cinco primeros si así se pactó; pasado ese plazo, no se puede cobrar. En las fijas, el límite es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después. En todos los casos, la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real del banco.
Para pasar de variable a fijo, ya sea por novación con tu banco o por subrogación a otro, la comisión máxima es del 0,05 % del capital amortizado durante los tres primeros años del préstamo, y desde el cuarto año no se puede cobrar ninguna. Si la novación no incluye amortización de capital, tampoco hay comisión. A eso pueden sumarse los gastos de notaría, registro o tasación, que conviene pedir por escrito antes de decidir.
Cambiar a tipo fijo: cómo decidir
Pasarse a fijo es comprar tranquilidad: la cuota deja de depender del euríbor durante el resto del préstamo. El precio de esa tranquilidad es el tipo fijo que te ofrezcan, que hoy también incorpora la expectativa de tipos altos. Para compararlo, haz dos cuentas: cuánto pagarías con el fijo ofrecido y cuánto con tu variable si el euríbor se quedara donde está, y suma los gastos del cambio.
Si la diferencia es pequeña y te quedan muchos años, la estabilidad puede compensar. Si te quedan pocos años o tu diferencial es bajo, el cambio suele aportar menos. Y desconfía de las ofertas que mejoran el tipo solo a cambio de contratar seguros, planes o tarjetas: suma su coste anual al de la hipoteca antes de comparar.
Si no puedes asumir la nueva cuota
Habla con tu banco antes de dejar de pagar. Las entidades pueden ampliar el plazo, conceder un periodo de carencia o refinanciar la deuda, y es más fácil negociar antes del primer impago que después.
El Código de Buenas Prácticas creado en 2022 para aliviar la subida de tipos permitía pedir la ampliación del plazo o la congelación temporal de la cuota hasta noviembre de 2025 (hasta mayo de 2026 para los residentes en las localidades afectadas por la DANA de 2024). Sigue vigente el Código de Buenas Prácticas de 2012 para deudores hipotecarios sin recursos, con requisitos de ingresos más estrictos y al que los bancos se adhieren de forma voluntaria. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica los requisitos y qué entidades están adheridas.
La hipoteca y tus impuestos
La subida de la cuota no tiene, en general, compensación fiscal. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013, y solo la conservan, por el régimen transitorio, quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaban la deducción. Para ellos, se puede deducir el 15 % de lo pagado en el año (capital, intereses y gastos) con una base máxima de 9.040 €, es decir, hasta 1.356 € al año. Si ya llegabas al límite, la subida de los intereses no aumenta la deducción. Si tienes dudas sobre tu caso, lo revisamos en nuestro servicio fiscal.
Si eres autónomo y tienes hipotecado un local afecto a tu actividad, los intereses del préstamo son gasto deducible del rendimiento, igual que la amortización del inmueble. Si trabajas desde casa, puedes deducir la parte de los intereses, la amortización, el IBI y la comunidad que corresponda a los metros afectos a la actividad; los suministros siguen otra regla, el 30 % de esa proporción. Es un gasto que Hacienda revisa a menudo, así que conviene tener bien documentado qué superficie usas para trabajar.
En una sociedad, los intereses de los préstamos son gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades con un límite general del 30 % del beneficio operativo, aunque siempre se pueden deducir hasta un millón de euros al año. En la práctica, casi ninguna pyme alcanza ese límite.
Si tu negocio tiene préstamos a tipo variable
El euríbor no afecta solo a las hipotecas de vivienda. Muchas pólizas de crédito, préstamos para inversión y operaciones de leasing de autónomos y pymes están referenciados al euríbor, a 12 meses o a plazos más cortos, y se revisan con más frecuencia que una hipoteca. Con 80.000 € de deuda variable, cada punto de subida supone del orden de 800 € más de intereses al año, según el calendario de amortización.
Antes del cierre del año conviene revisar qué deuda es variable, cuándo se revisa cada préstamo y qué margen de tesorería queda para el primer trimestre de 2027, cuando coinciden las revisiones, los impuestos de enero y los pagos habituales. Si vas a pedir financiación nueva, compara también las líneas con garantía pública y las ayudas para autónomos y pymes, que pueden mejorar las condiciones.
Preguntas frecuentes
¿Por qué sube mi hipoteca si el BCE sube los tipos?
+
Las hipotecas variables se referencian al euríbor, que refleja el precio al que los bancos se prestan entre sí y que sigue de cerca los tipos del BCE. Cuando el BCE sube tipos, el euríbor sube y tu revisión se encarece.
¿Qué euríbor se aplica a mi revisión, el diario o el mensual?
+
Se aplica la media mensual publicada (normalmente la del mes anterior a tu revisión, según tu escritura), no el dato diario.
¿Seguirá subiendo el euríbor en 2027?
+
El consenso prevé un techo cercano a los niveles actuales y una moderación en 2027 (Funcas: 2,70 % a finales de 2027), pero todo depende de la inflación y del BCE. La próxima señal: la reunión del 28-29 de octubre.
¿Me conviene pasarme a tipo fijo ahora?
+
Depende del diferencial actual de tu variable, las ofertas de fijo del mercado y los años que te queden. Con el euríbor en máximos, los fijos también están más caros que en 2024: hay que hacer números caso por caso.
Conclusión
El euríbor en el 3,247 % confirma que la era de las revisiones a la baja ha terminado: quien revise su hipoteca este otoño pagará de media unos 1.000 euros más al año. Anticiparse —calcular, comparar, amortizar si compensa— es la única defensa.
En Gestoría Agopyme te ayudamos a hacer los números de tu revisión y a planificar el impacto en tu economía familiar o de negocio. Escríbenos antes de tu próxima revisión.
Revisar mi hipoteca por WhatsApp